Bauabnahme nach SIA 118: Ablauf, Protokoll und Fristen
Bei der Abnahme nach SIA 118 meldet der Unternehmer, dass sein Werk fertig ist. Danach prüfen Bauleitung und Unternehmer es innert eines Monats gemeinsam und halten das Ergebnis in einem Protokoll fest. Unwesentliche Mängel hindern die Abnahme nicht, wesentliche stellen sie zurück. Ab der Abnahme laufen zwei Fristen: die Rügefrist von zwei Jahren und die Verjährung von fünf Jahren.
Wie läuft die Abnahme nach SIA 118 ab?
- Anzeige der Vollendung. Der Unternehmer meldet der Bauleitung, dass das Werk oder ein in sich geschlossener Werkteil fertig ist, mündlich oder schriftlich. Nimmt die Bauherrschaft ein fertiges Werk selbst in Gebrauch, gilt das wie eine Anzeige.
- Gemeinsame Prüfung innert eines Monats. Bauleitung und Unternehmer prüfen das Werk zusammen; der Unternehmer gibt die nötigen Auskünfte.
- Protokoll. Das Ergebnis wird in der Regel in einem Protokoll festgehalten, das beide unterschreiben. Es nennt den Zeitpunkt, an dem die Prüfung abgeschlossen war.
- Abnahme oder Zurückstellung, je nach Befund (siehe unten).
- Nachbesserung und Nachkontrolle. Wesentliche Mängel behebt der Unternehmer innerhalb der Frist, die die Bauherrschaft setzt. Danach wird innert eines Monats nochmals gemeinsam geprüft.
Findet nach der Anzeige innert eines Monats keine Prüfung statt, weil niemand sie verlangt oder die Bauherrschaft nicht mitwirkt, gilt das Werk trotzdem als abgenommen.
Welche Mängel hindern die Abnahme?
| Befund | Folge |
|---|---|
| Keine Mängel | Abgenommen mit Abschluss der Prüfung. |
| Unwesentliche Mängel | Abgenommen. Der Unternehmer behebt die Mängel innerhalb der Frist, die die Bauherrschaft ansetzt. |
| Wesentliche Mängel | Abnahme zurückgestellt, Frist zur Behebung, danach neue Prüfung. |
| Wesentliche Mängel, aber keine Frist gesetzt | Gilt trotzdem als abgenommen; die Mängelrechte bleiben. |
Wichtig für die Praxis: Ein erkannter Mangel, der nicht im Protokoll steht, gilt als genehmigt. Darum gehört jeder Mangel ins Protokoll. Wie Mangel und Restarbeit sich unterscheiden, steht auf der Seite Was sind Pendenzen?
Was gehört ins Abnahmeprotokoll?
- Objekt, Werk oder Werkteil, Unternehmer und Bauleitung
- Datum der Anzeige und Datum, an dem die Prüfung abgeschlossen war
- Ergebnis: abgenommen, abgenommen mit Mängeln oder zurückgestellt
- jeder Mangel mit Ort, Beschreibung, Foto und Einstufung (wesentlich oder unwesentlich)
- Frist zur Behebung je Mangel
- Unterschrift von Bauleitung und Unternehmer
Die Excel-Vorlage hat genau diese Felder, eine Mängelliste mit 20 Zeilen und Platz für die Unterschriften. Was auf jede einzelne Pendenz gehört, steht in der Checkliste.
Welche Fristen gelten?
| Frist | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| 1 Monat | Gemeinsame Prüfung nach der Anzeige der Vollendung. | Art. 158 und 164 SIA 118 |
| 2 Jahre | Rügefrist ab Abnahme: Mängel können jederzeit gerügt werden. | Art. 172 und 173 SIA 118 |
| 60 Tage | Verdeckte Mängel nach Ablauf der Rügefrist rügen, ab Entdeckung. | Art. 367 Abs. 1bis und 370 OR für Verträge ab 1. Januar 2026; Art. 179 SIA 118 mit Ergänzung C1:2026 |
| 5 Jahre | Mängelrechte verjähren ab Abnahme, bei absichtlich verschwiegenen Mängeln nach 10 Jahren. | Art. 180 SIA 118, Art. 371 OR |
Die SIA 118 gilt nur, wenn sie im Werkvertrag vereinbart ist; sonst gilt das Gesetz. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden, gilt die bisherige Regel: verdeckte Mängel sofort nach der Entdeckung rügen.
Was gilt nach der Abnahme?
- Während der zwei Jahre rügt die Bauherrschaft Mängel jederzeit und setzt eine Frist zur Verbesserung. Ist umstritten, ob ein Mangel vorliegt, muss der Unternehmer das Gegenteil beweisen; nach Ablauf der zwei Jahre liegt die Beweislast bei der Bauherrschaft.
- Vor Ablauf der Rügefrist kann jede Seite eine gemeinsame Schlussprüfung verlangen, oft «Garantieabnahme» genannt, mit Protokoll.
- Ein behobener Mangel wird erneut geprüft und abgenommen; für diesen Teil beginnt die Rügefrist neu.
- Was schon während der Rügefrist offensichtlich war und nicht gerügt wurde, kann danach nicht mehr gerügt werden.
Abnahme mit planpend
Bei der Begehung sitzt jeder Mangel als Pin auf dem Bauplan, mit Foto, Frist und Verantwortlichem. Der Rapport als PDF zeigt Planausschnitt und Fotos und eignet sich als Beilage zum Abnahmeprotokoll. Unternehmer melden die Nachbesserung ohne eigenes Konto; die Projektleitung prüft und setzt die Pendenz auf «Gelöst».
Häufige Fragen
Gilt die SIA 118 automatisch?
Wer unterschreibt das Abnahmeprotokoll?
Ist die Garantieabnahme Pflicht?
Was ist ein wesentlicher Mangel?
Geprüft gegen SIA 118:2013 mit Korrigenda C1:2026 und das Obligationenrecht, Stand 25. Oktober 2026. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend sind der konkrete Werkvertrag und das geltende Recht.